24 oct. 2025
Comment vendre un appartement loué ?
Découvrez les étapes, obligations et calculs pour vendre un appartement occupé en toute sérénité.
Vente
Comprendre le contexte
Vendre un bien immobilier occupé : ce qu’il faut savoir
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué et vous envisagez de le vendre ? Dans ce cas, certaines obligations s’imposent. Vendre un logement occupé nécessite de bien comprendre les conditions légales et les implications pour le locataire.
Dans de nombreuses villes belges, le marché des logements loués est dynamique et offre des opportunités de rentabilité intéressantes. Cet article vous aide à mieux cerner les étapes de la vente et à répondre aux questions que pourrait poser un acheteur intéressé par un logement déjà occupé.
Rentabilité et stratégie
Comment évaluer la rentabilité d’un bien loué ?
Lorsqu’un investisseur envisage d’acheter un bien dans le but de le louer, la rentabilité est l’élément clé qu’il analyse. Là où les placements bancaires offrent un rendement annuel moyen de 2 à 3 %, l’immobilier se démarque par son potentiel plus élevé, à condition de bien mesurer les risques et coûts associés. Pour évaluer la rentabilité locative, il faut comparer le revenu locatif annuel au coût total d’achat du bien, frais de notaire inclus.
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100.
Rentabilité nette = ((Loyer annuel - Charges et frais divers) / Prix total d’achat) x 100.
Les charges à déduire comprennent notamment : le précompte immobilier, les charges non récupérables, les assurances et les frais d’entretien.
Légal et administratif
Les obligations du vendeur et le droit de préférence à Bruxelles
En vendant un logement occupé, le contrat de location se poursuit jusqu’à son terme. Vous devez simplement informer le locataire, qui reste dans les lieux aux mêmes conditions, sans droit prioritaire d’achat (sauf à Bruxelles). Le locataire doit autoriser les visites et sera informé du changement de propriétaire lors de la signature chez le notaire.
Depuis le 1er janvier 2024, à Bruxelles, un droit de préférence s’applique : le locataire ayant plus de 3 ans d’occupation bénéficie d’une priorité d’achat. Vous devez donc l’informer de votre intention de vendre par recommandé avec accusé de réception. Il dispose ensuite de 30 jours pour se positionner.
Ce droit ne s’applique que pour les logements non meublés, occupés sous bail de 3 ans ou plus, avec le locataire y ayant sa résidence principale.
FAQ